今回は前回に引き続き資金調達の話を進めていきたいと思います。

前回アパート事業における資金調達の重要性について、また資金調達の概要について述べました。繰り返しになりますが、アパート事業は資金調達ができなければスタートに立てません。

まして昨今のように資金調達がしにくくなっている経済状況下においては、資金調達できるかどうかがアパート事業を成功できるかどうか、さらにはアパート事業を始められるかどうかの非常に重要なポイントになります。

前回、資金調達方法の重要なポイントとして、金融機関へは必ず紹介で行くべきであるということを述べましたが、具体的にはどのようにしていき、どのような形であれば借りやすいかのご説明をしたいと思います。

まず、紹介の力が大きく働くのが、いわゆるオーダーメイド型の融資を行っている地方銀行や信用金庫です。これらの金融機関はいわゆる数字（定量面）だけではなく、人間関係（つながり）といった定性面も重視して、融資審査を行っているからです。

そのオーダーメイド型の融資を行っている地方銀行、信用金庫などの金融機関と取引関係の深い不動産会社の紹介で行くのがベストです。

そのためには、そのような金融機関と太いパイプの持っている不動産会社を探し、その不動産会社から物件の紹介を受けるようにするのがオーソドックスです。

今はインターネットで簡単に会社の概要が調べられますので、自分の居住しているエリアの不動産会社のホームページを調べ、地域の金融機関との取引関係を調べます。そして、収益物件を扱っていて、かつそれらの金融機関と取引のある不動産会社を直接訪ね、話をするのがベストでしょう。そして、紹介してくれるということであれば、物件を紹介してもらうように依頼すれば良いのです。

　特に、その不動産会社がいったん買い取って、再販するような物件に関しては融資を受けられる可能性が高くなります。これを業界で「PJ物件」と呼んでいます。

例としては、Aという不動産会社が任意売却等の事情により格安で物件M（アパート等の収益物件）を仕入れるとします。その際にXという銀行から融資を受けます。

不動産会社も基本的には仕入れには借入を起こすのが一般的です。但し、この借り入れは一般の方が借りるように20年や30年といった長期のものではなく、1年という短期のものです（「ＰＪ融資」と言います）。

なぜなら、この物件を長期に渡って運用しようとするものではなく、物件を修繕する等の加工を加えたうえで販売するのが目的だからです。

BS上で言えばMはA社のBSの固定資産ではなく、棚卸商品にのります。ここがポイントなのですが、この物件MをA社から買うことでX銀行からの融資が受けやすくなるというのが「PJ物件」の最大のメリットです。

なぜなら、金融機関の立場としては、1年間の融資をA社に出しますが、この融資の目的は、A社が再販するエンドユーザーに対しての長期融資に切り替えるための手段であるという位置づけのためです。

なぜなら、金融機関にとっては長期にわたって収益を生む貸し出しをするのが最も効率が良いのです。そのため、通常であれば審査を通らないケースでもなんとか融資を行おうとします。

実際当社でもこのケースでの販売が多く、エンドユーザーの方の資金調達サポートをさせていただいております。

金融機関にとっては短期の資金（PJ融資）が長期の資金（アパートローン）に変わりますし、買う側も良い条件で融資が受けられますし、不動産会社のA社にとっても物件を販売できるということで関係者皆にとって良いことなのです。

但し、難点とするとそれほど多くの不動産会社がこの「PJ物件」を取り扱っているわけではないこと、また扱っている不動産会社があったとしてもぴたりと条件に当てはまる案件にめぐり合うのはそれほど確率が高くないことが挙げられます。

しかし、アパート事業を行おうという方にとっては、この形に当てはまるような案件があれば是非ともトライすれば良い条件での資金調達ができる可能性が高まるのは間違いないでしょう。

→具体的に借りるには？